Com a grande valorização dos imóveis nos últimos anos, nos deparamos com valores anunciados cada vez mais elevados para venda. Isso nos faz indagar se esses valores são de fatos realistas, ou na realidade empolgação misturada com especulação dos vendedores.
Podemos comparar o valor anunciado de um imóvel com outros similares na mesma região. Porém, existe uma grande diferença entre o que é anunciado e negócio concretizado. Muitos imóveis que chegaram a preços estratosféricos não são vendidos e o proprietário acaba optando por alugar. Outras vezes, é dado desconto substancial sobre o valor anunciado.
O índice FIPE ZAP oferece a média do valor anunciado dos imóveis por bairro e número de dormitórios. Porém, essa é uma estatística do valor anunciado e não de negócios concretizados. Além disso, em um mesmo bairro pode haver grande diferença de valores de acordo com a região.
Uma forma de você obter valores concretos, pelo menos na cidade do Rio de Janeiro, é simulando o pagamento de ITBI. O ITBI é imposto sobre transmissão de bens imóveis. Cada prefeitura adota uma metologia diferente, mas a da cidade do Rio de Janeiro é bem eficiente para estimar os valores dos imóveis. Cada vez que há um pagamento de ITBI, o valor da venda vai para a base de dados. A partir daí, são calculados os valores médios do metro quadrado dos imóveis por logradouro.
Para saber por quanto a prefeitura do Rio de Janeiro estimou o valor de um determinado imóvel vá a http://smfonlineitbi.rio.rj.gov.br/cgi-bin/itbi2simulacao_cgi.exe/Simular. Entre então com o número de inscrição do imóvel no IPTU. No campo “valor declarado” coloque algo bem inferior ao valor do imóvel, pode ser até R$ 1,00, de modo que posteriormente o sistema te apresente o valor mínimo estimado. Em “natureza da operação” deixe “compra e venda”. Em PAL deixe em branco, e em % transferido coloque 100%. Clique então em continuar e terá o valor mínimo estimado do imóvel baseado em negócios concretos em seu logradouro.
É claro que há fatores a considerar, como estado de conservação, etc. De qualquer forma, é uma boa base para saber se o vendedor está pedindo um valor compatível com os negócios concretizados em seu logradouro.